任意売却

任意売却とは、債務超過状態の不動産を売却することです。一般的には、債務者と債権者の間に仲介の不動産会社が入り、双方の合意をとり売却にいたることが多いです。債権者と債務者の双方にとって利点が多いのが任意売却の特徴です。

何らかの事情で、住宅ローンの返済ができなくなると債権者である金融機関は、抵当権によって該当不動産を差押えすることができます。また、住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税や住民税など税金の滞納が続いた場合も不動産が差押えになる場合もあります。差押えられた後は、競売にかけられることが多いです。競売にかけられると、競売開札日まで不動産の落札金額が判明しません。そのため、競売によって換価された場合、債務額よりも少額になることが多いケースがあるので、債権者としても回収漏れのリスクを伴います。さらに、落札者との交渉もほとんどできないため、立ち退きの期日などに関しても落札者の都合によって左右されてしまいます。差押さえを解除するには残債を一括で返済することが必要になりますが、それができない際に、取られる手段が任意売却になります。

任意売却を行う際は、不動産会社が仲介に入り、一般の不動産と同じように売却をします。裁判所によって不動産を競売にかけられるまでに行うことを考えるとかなりタイトなスケジュールになります。さらに債権者が1社だけでない場合は、すべての債権者の合意を取り付けることが必要となります。よって、任意売却は時間との戦いになることが多いです。

任意売却物件を購入する場合の利点としては、一般の不動産物件を探すよりも安価で見つけられることです。安価な物件を探す場合は、任意売却物件の他に競売物件を探すという手段もあるのですが、競売物件では現金で一括支払いすることが求められます。さらに、不動産の内見もできないため判断材料が限られた中で検討することになります。一方で、任意売却物件の場合は住宅ローンを組むこともでき、内見も可能です（売主の同意は必要）。任意売却された物件を購入する際にも注意点としては、一般の不動産取引と違い、物件の契約に関しては、債権者との交渉も入るため通常よりも多く時間がかかります。瑕疵担保責任もないため、購入後に瑕疵があった場合も買主の負担が大きくなります。